전세계약을 마치고 전입신고와 확정일자를 받았더라도 권리가 모두 같은 시점에 생기는 것은 아닙니다. 특히 대항력이 발생하는 시점을 알아야 계약 당일 설정된 담보권 등과의 순위를 살펴볼 수 있습니다.
대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터
주택임차인의 대항력은 주택을 인도받아 실제로 입주하고 주민등록을 마친 경우, 그 요건을 갖춘 다음 날부터 제3자에게 주장할 수 있습니다. 입주와 전입신고 중 늦게 갖춘 요건을 기준으로 봅니다. 예를 들어 입주한 뒤 다음 날 전입신고를 했다면, 신고를 마친 날의 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 계약서 작성이나 잔금 지급만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다.
확정일자는 별도로 확인하세요
확정일자는 임차인의 대항력과 다른 요건입니다. 경매나 공매에서 보증금 배당 순위를 확보하려면 대항요건과 확정일자를 함께 갖추는 것이 중요합니다. 확정일자를 먼저 받았더라도 아직 입주와 전입신고를 하지 않았다면 대항력이 생긴 것은 아닙니다. 계약 전후에는 등기사항증명서를 확인하고, 잔금 지급과 입주·전입신고 일정을 가능한 한 맞추세요. 등기부에 새 담보권이 설정됐는지도 살펴야 합니다.
자주 묻는 질문
전입신고를 잔금일에 하면 그날부터 대항력이 있나요?
아닙니다. 실제 입주 요건도 갖춰야 하며, 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
확정일자를 받으면 전입신고는 하지 않아도 되나요?
아닙니다. 확정일자만으로 대항력이 생기지 않습니다. 주택 인도와 주민등록 요건을 별도로 갖춰야 합니다.